En MUSSA, el comportamiento de la demanda y la oferta,
el equilibrio económico de ellas y sus restricciones, tienen
una fundamentación económica rigurosa.
Comportamiento de la demanda
Según el modelo MUSSA, todo consumidor en el Mercado Inmobiliario Urbano,
ya sea hogar o actividad económica, se localiza en aquel bien inmueble
donde su postura supera a la de todos los demás postores de tal bien inmueble,
de modo que los bienes inmuebles son asignados a su uso según una regla
de "remate". El remate es una característica propia de los mercados
donde se transan bienes únicos, o cuasi-únicos, que no se pueden producir
en serie, como es el caso del suelo. Este enfoque, determina inmediatamente
que la renta de uso de cada bien inmueble corresponda a la mayor postura
efectuada por tal bien. Por lo tanto, según esta perspectiva, las posturas
son las funciones que definen el comportamiento de la demanda, son propias
de cada consumidor y, a diferencia de otros mercados económicos, determinan
los precios de los bienes transados.
La función de postura representa la estructura de gustos y percepciones
de los consumidores frente a un determinado bien inmueble, y está condicionada
a sus restricciones presupuestarias. La postura está definida por aquella
forma funcional y variables que el modelador considera apropiadas al Mercado
Inmobiliario bajo estudio. El enfoque de MUSSA admite estructuras funcionales
lineales y no lineales de la postura, compuestas por un gran número de
variables que representen las características más relevantes de los consumidores,
bienes inmuebles y entorno de estos últimos. En particular, se consideran
atributos socioeconómicos y otros que definen el ciclo de vida de los
hogares y la calidad de las viviendas y de sus barrios, en términos de,
por ejemplo, su accesibilidad al sistema de transporte, su calidad medio
ambiental y las Externalidades de Localización
Las Externalidades de Localización
La formulación de MUSSA permite la incorporación explícita de algunas
Externalidades de Localización representadas por aquellos atributos
de las funciones de posturas que dependen de la localización de actividades
(atributos endógenos). De esta forma, se representa y cuantifica,
la influencia que tiene en la decisión de localización residencial, algunas
características del barrio, tales como, el status socioeconómico de sus
residentes, su nivel de equipamiento o la existencia de ciertos tipos
de actividades industriales molestas. Del mismo modo, es posible captar
la influencia que ejerce en la decisión de localización de una cierta
actividad económica, las características de la localización de la demanda
por sus bienes y servicios o de otras actividades competidoras.
Tales externalidades afectan también a las rentas y con ello, al modelo
de oferta inmobiliaria.
Comportamiento de la Oferta
Bajo la perspectiva de MUSSA, los desarrolladores inmobiliarios deciden
el número de bienes inmuebles de cada tipo que deben generar en cada zona
de la ciudad, teniendo en consideración, por una parte los diferentes
costos que ello significa y, por otra, los ingresos que percibirían, basados
en los valores esperados de las rentas inmobiliarias. Considerando
estos antecedentes, el modelo de oferta inmobiliaria que MUSSA tiene implementado
está basado en un análisis de la tendencia histórica de la oferta inmobiliaria
y la variedad de ofertas y rentas inmobiliarias que ocurren en la ciudad.
En consecuencia, para cada corte temporal y dado un nivel de rentas de
los bienes inmuebles, este modelo predice la distribución de la oferta
por zona y tipo de vivienda.
Regulaciones, Subsidios e Impuestos
MUSSA incluye herramientas que permiten simular la influencia que ejercen
en el desarrollo del Mercado Inmobiliario Urbano la existencia de normativas
legales que regulan o restringen la oferta inmobiliaria y la localización
de actividades tanto en su variedad, como en su concentración espacial.
Estas Regulaciones fijan distintas estructuras generales de la
ciudad, tanto físicas (oferta) como de uso (localización).
Adicionalmente, MUSSA permite que el usuario incorpore a su análisis,
instrumentos de gestión urbana destinadas a incentivar (Subsidios)
o desincentivar (Impuestos) la localización de actividades en la
ciudad. Considerando que estos elementos de escenario podrían variar según
tipo de consumidor, tipo de bien inmueble y zona, existe una gama amplia
de posibles tipos de subsidios o impuestos que el usuario puede definir.
La simulación del impacto que ejercen todos estos instrumentos de gestión
urbana en el desarrollo de la ciudad, provee interesantes antecedentes
que contribuyen a determinar si ellos provocan o no los efectos esperados
y a evaluar su grado de influencia en el desarrollo urbano.
Equilibrio Económico
MUSSA predice para un corte temporal dado el estado factible de equilibrio
(tipo Walras) entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario,
condición que se expresa como: "Todos los consumidores están localizados",
entendiendo que este estado representa la componente tendencial del estado
real del mercado inmobiliario. Se asume que la modificación de un conjunto
de variables en un corte temporal futuro, provocará que la oferta y la
demanda inmobiliaria se ajusten tratando de alcanzar el equilibrio.
MUSSA reconoce la existencia de un conjunto de restricciones que actúan
sobre las funciones de oferta y demanda inmobiliaria y que condicionan
o incluso, en casos extremos, llegan a impedir el equilibrio en el Mercado
Inmobiliario Urbano. Estas restricciones pueden agruparse en dos grandes
tipos:
a) Restricciones sobre la oferta inmobiliaria
Junto con la condición obvia de no negatividad de la oferta, MUSSA
permite la inclusión de otras restricciones sobre la oferta que representan
a:
- El modelo de comportamiento de la oferta inmobiliaria
- Las Regulaciones que limitan su provisión. En particular, este tipo
de restricciones incluye a la limitación de capacidad de suelo utilizable
para la localización de actividades.
- Proyectos inmobiliarios específicos
b) Restricciones sobre la localización de actividades
También, se admite la inclusión de Regulaciones que restringen la localización
de determinados consumidores (hogares o actividades económicas) en ciertos
tipos de bienes inmuebles y zonas de la ciudad.
Interacción con el sistema de transporte
El modelo ha sido diseñado e implementado para ser compatible con un
modelo estratégico de cuatro etapas del sistema de transporte urbano,
tanto en los principios económicos que caracterizan a la oferta y la demanda
inmobiliaria, como en los niveles de agregación con las cuales ellas son
tratadas. Esta compatibilidad permite la interacción entre ambos modelos
ya que la información de uso de suelo que utiliza el modelo de transporte
es suministrada por el modelo MUSSA, específicamente, para la evaluación
de los modelos de generación y atracción de viajes, y por contrapartida,
el modelo de transporte entrega información a MUSSA para el cómputo de
las medidas espaciales de accesibilidad y atractividad del sistema
urbano de transporte, atributos considerados por los consumidores del
Mercado Inmobiliario Urbano en las funciones de postura que definen los
modelos de demanda por localización.
En términos generales, MUSSA puede interactuar con cualquier modelo de
transporte que le entregue alguna medida o índice de los niveles de accesibilidad
y atractividad en cada zona. La única condición es que estas medidas sean
concordantes con la noción de accesibilidad que perciben los residentes
y firmas. Esto se logra de manera natural cuando se derivan directamente
de los modelos de demanda por transporte.
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