Los resultados de MUSSA permiten modelar y
analizar los grandes sistemas urbanos y evaluar proyectos específicos,
desde una perspectiva social y privada
El modelo MUSSA, como el software que lo implementa, ha
sido diseñado para predecir el Mercado Inmobiliario Urbano,
a partir de simular el comportamiento de la demanda y la oferta
de este mercado ante diversas condiciones, que actúan directa
o indirectamente sobre ambas funciones, ya sea como restricciones
o incentivos.
Evidentemente, con MUSSA un usuario podrá obtener
información de las variables que caracterizan este mercado
y que son necesarias para el análisis de otros sistemas urbanos.
Las variables más importantes son las siguientes:
a) Oferta inmobiliaria
- N° bienes inmuebles ocupados según tipo de bien inmueble
y zona
- Superficies de terreno y de construcción ocupada según
tipo de bien inmueble y zona
b) Localización
- N° de consumidores según categoría de consumidor
que están localizados en los diferentes tipos de bienes
inmuebles y zonas
- Superficies de terreno y de construcción ocupada por
cada categoría de consumidor en los diferentes tipos de
bienes inmuebles y zonas
- Ingreso promedio mensual de los residentes por zona
c) Rentas inmobiliarias
- Rentas inmobiliarias según tipo de bien inmueble y zona
La información sobre localización de actividades resulta
determinante por ejemplo, para:
- Analizar el proceso de generación y atracción
de viajes del sistema de transporte urbano.
- Estudiar el sistema medioambiental de la ciudad a partir de
la ubicación de las fuentes de contaminación fijas
emplazadas en ella
- Evaluar la rentabilidad económica de determinadas actividades
productivas y de servicios a partir de información de la
localización de sus consumidores y de actividades competidoras.
Determinar localizaciones óptimas de estas actividades.
Por otra parte, el usuario de MUSSA podrá simular
el impacto que ejerce un gran conjunto de variables de escenario
sobre el Mercado Inmobiliario Urbano. Un escenario es un conjunto
de datos, parámetros y condiciones de borde de MUSSA
que el usuario puede especificar y que el modelo utiliza para efectuar
una predicción de este mercado. El usuario puede construir
escenarios muy diversos en virtud de la gran cantidad y variedad
de elementos que lo componen y además por el hecho de que
ellos se pueden modificar independientemente.
Con los resultados que MUSSA entrega al usuario, éste
podrá efectuar una evaluación económica de
los impactos que provocan en el desarrollo de la ciudad:
- El crecimiento demográfico y económico,
- La aplicación de políticas de gestión urbana,
- La ejecución de proyectos de transporte,
- La ejecución de proyectos inmobiliarios y
- Un cambio en la estructura de comportamiento de la demanda inmobiliaria.
A continuación se definen y analizan estos cinco tipos de
variables de escenario. 
Crecimiento económico y demográfico
MUSSA es sensible tanto al crecimiento o decrecimiento de
la actividad económica de la ciudad como al crecimiento demográfico
y al cambio en la estructura socioeconómica de la población.
Si bien MUSSA tiene incorporado modelos que definen los totales
de consumidores (hogares y firmas) por localizar, por tipo en el
corte temporal de interés, el usuario podría introducir
sus propias estimaciones de estas variables.
Aplicación de políticas de gestión urbana:
regulaciones, subsidios e impuestos en el Mercado Inmobiliario Urbano
Una de las herramientas de planificación más importantes
que habitualmente disponen las autoridades gubernamentales y locales
de una ciudad para conducir su desarrollo, corresponden a Regulaciones
que limitan el desarrollo de la oferta inmobiliaria y la localización
de actividades. MUSSA tiene incorporado diversas variables
de escenario que representan a las principales normativas de regulación.
Ellas establecen restricciones a la predicción del estado de
equilibrio del Mercado Inmobiliario Urbano que MUSSA encuentra.
Todas estas regulaciones varían por zona y en general también
por tipo de consumidor. Las más importantes son:
- Superficie de terreno máxima admisible para localización:
es la superficie de terreno máxima que puede emplearse
para la localización de actividades y corresponde a la
superficie de terreno total zonal menos las superficies destinadas
al uso público, como son las vías de circulación,
hitos de la naturaleza (ríos, cerros) y plazas y parques
públicos.
- Tamaño mínimo predial: es la superficie de terreno
mínima admisible de cada bien inmueble.
- Coeficiente de constructibilidad máximo: corresponde
al cuociente máximo admisible entre las superficies de
construcción y de terreno de cada bien inmueble.
- Altura máxima del edificio: es la altura máxima
admisible de los bienes inmuebles que son casas y la altura máxima
admisible de los edificios que albergan a los bienes inmuebles
que son departamentos.
- Porcentaje de ocupación máximo predial: corresponde
al porcentaje máximo del terreno, que la construcción
del bien inmueble puede ocupar.
- Usos permitidos: esta regulación define los tipos de
consumidores que se pueden localizar.
- Densidad habitacional y poblacional acotada: Esta regulación
define los valores máximos y mínimos de la densidad
habitacional y poblacional de cada zona.
En este contexto, resulta interesante utilizar MUSSA para
predecir el comportamiento del mercado inmobiliario frente a la
imposición de determinadas estructuras de regulación,
para evaluar si ellas provocan o no los efectos esperados y cuan
determinantes son en el estado finalmente alcanzado. Otras herramientas
de gestión urbana que disponen las autoridades corresponden
a políticas de Subsidios e Impuestos a la localización
de actividades. Estos instrumentos corresponden a montos exógenos
que incrementan o disminuyen las posturas de los diferentes consumidores,
lo cual aumenta o reduce sus probabilidades de localización
y modifica las rentas inmobiliarias resultantes. Estas cantidades
incentivan o desincentivan la localización de actividades
en la ciudad, de modo que al considerarlas como elementos de escenario,
es posible obtener predicciones de su impacto en el desarrollo urbano.
Considerando que potencialmente estos elementos de escenario pueden
variar según tipo de consumidor, tipo de bien inmueble y
zona, existe una amplia gama de posibles tipos de subsidios o impuestos
que el usuario puede definir.
Son variadas las formas en que puede analizarse el impacto que
provocan las herramientas de gestión urbana aquí mencionadas.
Por ejemplo, cabe preguntarse:
- ¿ Cómo reacciona la oferta y rentas inmobiliarias y la
localización de actividades a cambios en estos instrumentos
?
- ¿ Quiénes capitalizan los beneficios (y perjuicios) económicos
derivados de modificaciones de estos instrumentos ?
Ejecución de un proyecto de transporte
La base microeconómica de MUSSA permite establecer
una clara relación entre los mercados de transporte y uso
del suelo de los cuales se pueden extraer medidas rigurosas y coherentes
de los beneficios finales de un proyecto. La ejecución de
un proyecto de transporte provocará cambios en el sistema
de transporte de la ciudad, los cuales son captados por las funciones
de demanda inmobiliaria del modelo MUSSA. En efecto, tales
cambios provocan cambios potenciales en las medidas de acceso de
las diferentes zonas de la ciudad, las cuales son consideradas como
atributos importantes en las funciones de postura residencial y
no residencial de MUSSA. De este modo, la ejecución
de un proyecto de transporte puede afectar a la localización
de actividades y la formación de rentas inmobiliarias en
la ciudad y MUSSA permite simular este impacto.
Es oportuno efectuar una observación: Si el proyecto de
transporte provoca un cambio en la superficie disponible para la
localización de actividades, por ejemplo por el aumento de
la infraestructura vial, el proyecto también afecta a la
primera de las normativas de regulación consignada en APLICACIÓN
DE POLÍTICAS DE GESTION URBANA.
Ejecución de un proyecto inmobiliario
La estructura desagregada de MUSSA permite representar la
influencia que ejerce sobre el estado del Mercado Inmobiliario de
la ciudad un determinado proyecto inmobiliario de relevancia urbana.
De este modo, es posible incorporar a MUSSA información
de proyectos en plena ejecución para así, incrementar
su capacidad predictiva, pero también, MUSSA puede
utilizarse para la evaluación económica, privada y
social, de determinados proyectos inmobiliarios en carpeta.
Cambio en la estructura de comportamiento de la demanda inmobiliaria
La teoría económica que sustenta al modelo MUSSA
propone la existencia de la función de postura de cada consumidor
por cada bien inmueble del mercado inmobiliario urbano, la cual
define la localización y la formación de rentas en
la ciudad. Esta función corresponde al precio que el consumidor
está dispuesto a pagar, corregido por especulación,
por un determinado bien inmueble. En MUSSA, cada postura
se especifica como una función de atributos que describen
al consumidor y a la oferta en cuestión.
Los parámetros que definen las funciones de postura están
asociados a los diferentes atributos especificados en ellas y permiten
ponderar la importancia relativa de éstos. Por lo tanto,
cuando el usuario los modifica, efectúa un cambio en la estructura
de importancia relativa de los diferentes atributos. El usuario
podría representar cambios en las percepciones de un determinado
atributo, modificando los parámetros asociados a dicho atributo,
para cada una de las diferentes categorías de consumidor.
Inversamente, el usuario podría representar los cambios de
la importancia relativa de los diferentes atributos de la postura
para un mismo consumidor, modificando los parámetros de los
distintos atributos de su postura. Por ejemplo, se podrían
modificar los parámetros de los atributos que describen al
entorno de una vivienda, para aumentar o disminuir la importancia
de las configuraciones zonales en las decisiones de localización
residencial.
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